Apesar dos desafios impostos pela pandemia no último ano, alguns setores da economia seguiram na contramão de outras áreas que foram duramente impactadas, como o mercado hoteleiro e de turismo, ou de bares e restaurantes. Um exemplo foi o mercado imobiliário, principalmente na capital paulista, que demonstrou força e robustez durante os últimos meses. Mesmo com as dificuldades encontradas pelo setor da construção civil, como falta de matéria-prima, o avanço do setor imobiliário não foi freado graças ao aumento na demanda de moradia e a redução dos juros, melhorando as expectativas para 2021.
Um levantamento realizado em setembro pela Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com presidentes e diretores de 38 das maiores empresas do setor, indicou que 97% dos empresários pretendem lançar novos projetos na janela de 12 meses e 92% deles vão investir em terrenos no período.
Num panorama geral, o número de unidades lançadas no Brasil teve uma queda de 14,8% em comparação a 2019, mas mesmo assim, o setor conseguiu avançar e aprendeu algumas lições: a transformação digital chegou para mudar o cenário do setor, os gestores e corretores viram que é possível manter o fluxo de vendas à distância usando softwares que otimizam a rotina de trabalho e o público se mostrou receptivo com a visitação online na procura por imóveis.
Para entendermos um pouco mais essa realidade do mercado imobiliário, conversamos com Samuel Sfreddo Gosch, gerente de inovação e processos da EZTEC. A empresa de capital aberto, com 42 anos de existência, se destaca como uma das companhias com maior lucratividade do setor de construção e incorporação no Brasil. Mesmo com a adoção dos protocolos sanitários para manter os canteiros em atividade, os negócios da empresa também sentiram os efeitos da pandemia: houve uma queda no número de vendas no segundo trimestre do ano passado.
Entretanto, segundo o último balanço divulgado pela empresa, já no terceiro trimestre a realidade era outra. A companhia registrou vendas líquidas de R$335 milhões, margem bruta de 43,6% e lucro líquido de R$120 milhões, o maior volume de lucro líquido trimestral desde 2015. Nesta entrevista, Samuel faz uma avaliação sobre o desempenho do setor como um todo em 2020, fala sobre os desafios e os impactos sentidos pela EZTEC, além de sua visão para o futuro do mercado imobiliário. Confira!
1) O último ano foi bem atípico para diversos setores da indústria. Quais os principais desafios enfrentados pelo setor imobiliário nesse período?
A pandemia da Covid-19 trouxe o isolamento social, o agravamento da desigualdade social, o aumento do desemprego e uma forte desaceleração da economia – principais fatores que geraram uma insegurança no mercado imobiliário. Afinal, sem estabilidade financeira ou perspectiva de melhoras do cenário econômico, as pessoas não compram apartamentos, por exemplo. Nesse contexto, muitas pessoas podem preferir não se comprometer com novos compromissos financeiros, especialmente em investimentos de longo prazo.
Ainda assim, essa realidade desafiadora veio acompanhada de quedas sucessivas nas taxas de juros, com o aprofundamento da política monetária do Banco Central. Também veio acompanhada de captações líquidas recorde da poupança, na medida em que os brasileiros tomam uma postura financeira mais conservadora. Esses movimentos produzem uma liquidez financeira enorme que alcança o mercado imobiliário na forma de taxas de financiamento inéditas. Esse tempo de graves incertezas no país também é o momento em que as condições para comprar um imóvel estão mais baratas do que jamais estiveram.
2) As ações do mercado imobiliário vinham numa crescente, mas esse ciclo foi interrompido pela pandemia. Qual foi o impacto provocado pela pandemia no setor e nos negócios da EZTEC?
As ações do mercado realmente vinham numa ascensão desde 2019. Janeiro e fevereiro de 2020 começaram muito bem em vendas, e a perspectiva dos analistas era que entrássemos em um “super ciclo” imobiliário. Assim que a pandemia atingiu o Brasil, essa perspectiva foi abatida por um cenário de baixíssima confiança do consumidor, bem como preocupações severas quanto a uma eventual paralisação dos canteiros de obra – que nunca aconteceu, ao menos em São Paulo. As ações atingiram o fundo do poço ao fim de março, mas não demorou muito para que fossem içadas por uma recuperação em “V” da demanda imobiliária. Desde a segunda metade de 2020, o crédito barato e a demanda represada vêm dando a tônica da demanda em São Paulo.
Ainda assim, é fato que o setor ainda sofre muito com a perda de renda aguda que vive o cidadão brasileiro, além de dificuldades específicas com a escassez de materiais e com a falta de profissionais nos canteiros de obra – além do pior e mais triste dessa crise, que é a perda de centenas de milhares de vidas. Aqui na EZTEC fizemos replanejamento de metas, adotamos medidas de controle sanitário nos canteiros de obras e escritórios, e houve também uma readaptação para continuarmos operando, conforme os protocolos de saúde da cidade de São Paulo, onde ficam nossos principais canteiros de obras.
3) Como foi esse momento de readaptação no canteiro de obras?
Como as medidas sanitárias são extremamente necessárias, os profissionais da obra colaboraram com os cuidados para continuar operando. Por isso, foram adotadas diversas medidas preventivas, como por exemplo, testagem em massa, medição da temperatura, álcool gel, distanciamento nos refeitórios, atenção especial com os profissionais que pertenciam aos grupos de riscos, e os demais continuaram trabalhando seguindo todas as recomendações dos órgãos de saúde.
4) E como ficou a questão com materiais? Afinal, como você mencionou, o setor enfrentou problemas nesse aspecto.
Para nós, foi o momento de estar ainda mais próximo dos nossos fornecedores parceiros. Com muitos deles, mantemos um relacionamento de confiança por anos e isso foi crucial para que as nossas obras não sentissem tanto os impactos da falta de materiais. O mesmo ocorreu com os empreiteiros parceiros. Além disso, a EZTEC é uma companhia bem estruturada e que é famosa pela sua segurança de execução; montamos o cronograma de entrega de insumos com bastante antecedência para evitar qualquer interdição aos trabalhos.
5) Qual a avaliação que você faz do desempenho do setor em 2020?
O último ano começou muito aquecido pelas vendas e, com a pandemia, já no segundo trimestre desacelerou muito – assim como todo o mercado. Fomos de um período muito bom para um período de muitas incertezas num curto espaço de tempo. Mas a partir do terceiro trimestre, com os protocolos de saúde devidamente implantados, a queda na taxa de juros e o crédito imobiliário facilitado, o número de lançamentos voltou a crescer. Por exemplo: ao longo de 2020, a EZTEC lançou nove empreendimentos, com mais de 3.600 unidades. Além disso, a Bolsa de Valores teve instabilidades e despencou, então, muitas pessoas que investiam em ações, retiraram e voltaram a comprar imóveis, buscando alocações mais seguras e com menor volatilidade.
6) E o que esperar de 2021?
A expectativa é de aumento nos lançamentos e nas vendas (guidance EZTEC com VGV de R$2,8 a 3,3 bilhões). A taxa de juros atingiu um dos patamares mais baixos da história, o que facilita muito a obtenção de crédito imobiliário. Por outro lado, continuaremos enfrentando dificuldades com a escassez de materiais e profissionais de obra, impactado diretamente o INCC. No entanto é importante ressaltar que a construção civil representa cerca de 7% do PIB brasileiro, sendo assim um termômetro do crescimento econômico e da geração de emprego.
7) Na sua opinião, o que as empresas do setor devem fazer para retomar o ciclo de crescimento?
Um olhar mais atento às novas necessidades do consumidor, como por exemplo, unidades com home office e plataformas digitais ágeis para relacionamento com clientes. Se antes poderia não haver espaço previsto nas unidades para o escritório, agora passou a ser indispensável. Assim como a experiência digital na compra – desde a primeira consulta do material de venda até a assinatura eletrônica do contrato – que deve ser cada vez melhor e mais completa. Considerando que a demanda por moradia é alta e crescente, e que o cenário pós-pandemia começa a ser materializado no horizonte, as empresas do setor deveriam estar atentas para identificar e viabilizar novos negócios no timing certo - antes da concorrência. Outro ponto importante é um maior investimento em gestão, ESG - ambiental, social e governança - e, claro, em inovação, industrialização e transformação digital, que também não devem sair de pauta, afinal, são estratégias que se mostram promissoras.
8) Como você vê o futuro do mercado imobiliário pós-pandemia?
Nós já vivenciamos outras crises, como em 2008, e é necessário extrair o máximo das lições aprendidas desses períodos. Percebo uma forte transformação digital, com a inovação ganhando cada vez mais espaço, especialmente com startups. Transformação esta que – provavelmente – se consolidará à medida que as empresas do setor tomem decisões cada vez mais orientadas a dados (data-driven). Neste contexto, a mudança de pensamento poderá promover uma transformação cultural sem precedentes. Vejo também novos modelos de negócio surgindo e empreendimentos mais voltados às necessidades dos consumidores, como o home office. Este, inclusive, traz vários desafios de desempenho, como a acústica, iluminação, térmico, instalações etc.
9) Tecnologia e inovação continuam sendo o segredo para o setor? Por quê?
Na minha opinião, não se trata mais de um segredo, mas sim, de um fator-chave para o sucesso. Não é difícil acessar uma tecnologia hoje. Cada vez mais, as novas tecnologias estão se consolidando e se tornando mais acessíveis – especialmente devido ao aumento da escala. No entanto, o desafio não é simples. A inovação precisa ser viável e agregar valor, mas em se tratando de inovação, sempre haverá um risco que quanto maior for, mais disruptiva será a inovação (resultado). Portanto este risco precisa ser analisado e – sempre que possível – mitigado com uso de metodologias ágeis na implementação de soluções em escalas menores (POC, MVP, protótipos, pilotos etc.), diminuindo assim as incertezas no processo. O desafio empresarial da inovação começa com a mudança de mentalidade aliada à predisposição pelo novo, seguindo com a combinação (ex.: match com startup) ou o desenvolvimento de soluções para resolver um “problema” (ou para melhorar algo), passando pela gestão da mudança para implementação do projeto de inovação – que talvez seja um dos maiores desafios – e concluindo com a retroalimentação das lições aprendidas. Este processo é dinâmico e carrega incertezas, mas quando resulta numa solução gera uma relevante vantagem competitiva para o negócio.
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